By Michael Bütter
Als neues Produkt auf dem Tourismusmarkt steht das Immobilien-Time-Sharing in Konkurrenz zur Ferieneigentumswohnung und zu anderen etablierten Urlaubsformen. Es ist eine Wachstumsbranche, deren Seriosität allerdings sehr umstritten ist.
Michael Bütter untersucht das Immobilien-Time-Sharing unter dem Aspekt des Verbraucherschutzes sowohl aus ökonomischer als auch aus juristischer Sicht. Er zeigt die Risiken für den Erwerber auf und vergleicht die Kosten der verschiedenen Urlaubsvarianten, um die Effizienz dieser Tourismusalternative zu beurteilen. Das im Januar 1997 in Kraft getretene Teilzeit-Wohnrechtegesetz (TzWrG) wird vom Autor auf mögliche Defizite bezüglich eines effektiven Verbraucherschutzes geprüft.
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Kombiniert mit der Kündigungsmöglichkeit der Gesellschaft wegen "Inaktivität" dürfte darin eine entscheidende Ursache für die zum Teil aggressiven Werbemethoden der sog. "Drückerkolonnen"149 liegen. Im Ergebnis sehen sich solche Mitarbeiter oftmals einem "Knebelvertrag" ausgesetzt, den sie, um ihn zu erfüllen, an den Verbraucher in Form eines Time-Sharing-Vertrages weitergeben. 4. Systematischer Ablauf der Verkaufsgespräche Da es sich bei Time-Sharing-Rechten um ein neuartiges Produkt handelt, welches dem Durchschnittsverbraucher nicht bekannt ist, kommt der Information des Erwerbers im Rahmen des Verkaufsgesprächs erhebliche Bedeutung zu.
Europäische Tourismusanalyse vom BAT-Freizeit-Forschungsinstitut, S. 20 zu den Entwicklungen des Tourismusmarktes. WaldmannIWaldmann, S. 21. , Schober, DB 1985, S. 15\3; Martinelc, Modeme Vertragstypen, Band III, S. 262. B. örtliche Anliegersteuern, Gebäudeversicherungen sowie baurechtliche Pflichten, vgl. auch Baume, New Law Journal 1992, S. 1581. Kohlhepp, S. 15. U ausgeschlossen sein, da in einigen Ländern öffentlich-rechtliche Grunderwerbsbeschränkungen für Ausländer existieren, um eine dauerhafte Nutzungsberechtigung von Ausländern zu Lasten der einheimischen Bevölkerung zu verhindern9 • Für den Time-Sharing-Anbieter besteht dagegen die Möglichkeit, im Wege nicht (mit-)eigentumsrechtlicher Modelle lO, öffentlich-rechtliche Grunderwerbsbeschränkungen für Ausländer zu umgehen, um so eine entsprechende Nachfrage aufErwerberseite hinsichtlich einer dauerhaften Immobiliennutzung im Ausland befriedigen zu können.
93; Wales, S. 79; Schaleh, S. 39. ,6> Edmands, The Law Society's Gazette 1986, S. 3319. : Grundlagen des Time-Sharing 23 Für die Entwicklung der Time-Sharing-Industrie war und ist die Existenz von Austauschpools von erheblicher Bedeutung l66 . Einerseits ermöglicht die Mitgliedschaft in einer internationalen Tauschorganistion fiir Time-Sharing-Rechte dem Erwerber den Zugang zu weltweiten Urlaubszielen. Andererseits ist der Anschluß an einen Tauschpool fiir diejenigen Anbieter, welche nicht über mehrere eigene Anlagen verfUgen (flexibles Time-Sharing im Objektpool)167, ein absatzförderndes Argument in den Vertragsverhandlungen.